Aumento de prédios provoca renovação no perfil dos síndicos




Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento. Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito: a do condomínio.

Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano. o portal ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade.

Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade.

O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos em folha, que são assumidos por síndicos igualmente jovens. Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, a transparência financeira e a sustentabilidade.

É a política da boa vizinhança 2.0. 

De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa.

“Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios”, avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Saraiva, 288 págs., R$ 63).

Mais preparado 
O síndico é um curinga. Podem exercer essa função um proprietário, um inquilino e até um profissional de fora do prédio. Seja quem for, ele se tornará o maior representante do condomínio. Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas. É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos.

Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. “O síndico não é mais amador”, diz.

Apesar de gabaritados, os novos síndicos continuam enfrentando desafios diários para manter a casa em ordem. “Condomínios são pequenas cidades inseridas na grande cidade”, afirma o advogado Michel Rosenthal Wagner, 52, especializado em direito imobiliário. “É como toda eleição no mundo. É preciso escolher um bom líder.”

Diante de exigências legais mais severas, o condomínio residencial está se transformando em uma empresa com dezenas de sócios. “Muitos prédios têm movimentação financeira mais expressiva que pequenas empresas. As responsabilidades trabalhistas e tributárias também pesam nesse sentido”, diz Márcia Romão, 42, gerente de relacionamento da Lello.

A tendência apontada por especialistas é o síndico mais jovem (de 30 a 60 anos) e mais graduado (com ensino superior e pós). Nessa faixa, há dois extremos: o síndico novato (estreante na função) e o profissional (contratado pelo condomínio), com prós e contras para ambos.

O novato é inexperiente, mas muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio. Já o profissional, também chamado de “gerente” de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática. “Contar com um profissional pode ser uma boa ideia -ou uma catástrofe. É como um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerra”, pondera José Roberto Iampolsky, 47, diretor da Paris Condomínios.

Mas entre novatos e profissionais, os síndicos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico. Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), o papel da empresa é oferecer apoio. Quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias com os moradores.

Para Renato Daniel Tichauer, 55, vice-presidente da Assosíndicos (Associação dos Síndicos Paulistanos), ainda há espaço para diferentes perfis. “Menos para o ditador, que se julga dono e senhor do prédio”, afirma. De acordo com Hubert Gebara, 74, vice-presidente do Secovi-SP, ganha o condomínio “que ergue alicerces sobre um tripé: um síndico bem-intencionado, um zelador honesto e uma administradora eficaz”.

Tendência “ecofriendly” 
Os novos condomínios paulistanos estão nascendo com a sustentabilidade no DNA. Os antigos? Precisam correr atrás, pois logo as questões ecológicas estarão previstas na lei. É o que diz o engenheiro Marcelo Amorim, 40, diretor da Viva Condomínios.

Amorim foi síndico de um prédio na Vila Leopoldina, zona oeste. Ali, implantou uma série de iniciativas verdes, como a coleta seletiva do lixo e um espaço para compostagem. Depois, promoveu workshops, reuniões e cafés para integrar os moradores. A ideia é humanizar as relações nessas microcidades verticais para melhorar a qualidade de vida “indoor”.

“As histórias começam dentro de casa”, conta. A ideia cresceu, saiu de casa e conquistou outros terrenos: atualmente, a empresa atende 40 endereços, com prédios de todos os portes na capital.

Uma das clientes de Amorim é a enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente. Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. “Quer bem-feito? Faça você mesmo. Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver”, diz. Agora, a meta é recuperar as flores do jardim.

Nessa “vibe” de bem-estar, Priscilla também promove ações para integrar os moradores. Em parceria com a Viva Condomínios, às vezes oferece sessões de massagem com uma clínica, por exemplo.

Na mesma linha está Alexandre Furlan Braz, 23, fundador do Instituto Muda, que pretende promover práticas sustentáveis em prédios residenciais, com projetos de gestão de resíduos e ações de conscientização ambiental. Adivinha onde tudo começou? No prédio de Braz.

Vencedor do programa Jovens Embaixadores Ambientais, realizado pelo Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente, Braz atualmente atende a 40 condomínios. “O síndico mais jovem, de 30 a 40 anos, é quem mais se interessa e investe nessas questões”, destaca.

AS FUNÇÕES: O síndico representa o condomínio até em questões criminais

Quem é? 
O síndico é o representante civil, criminal, legal, previdenciário, trabalhista e tributário do condomínio

O que faz? 
Assina contratos, convoca assembleias, elabora orçamentos, impõe multas, lida com demandas e reclamações dos moradores, zela pelo patrimônio do condomínio, cumpre e faz cumprir a convenção do prédio, o regimento interno e as decisões da assembleia

O que deve saber? 
É preciso ter conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos

Quanto ganha? 
Há síndicos que não ganham nada e há outros que recebem salários, que variam de R$ 1.500 a R$ 10 mil, de acordo com o perfil do condomínio e a experiência do profissional

A CARTILHA DO NOVATO: Soluções e dicas para administração de um condomínio

1. Segurança 
O síndico deve checar as credenciais da empresa de segurança, conferir a eficácia de alarmes, câmeras e portões

2. Organização 
Ele pode manter uma “check-list” pautada por datas de vencimento. Assim, controla prazos, férias de funcionários, recarga de extintores etc.

3. Hora certa 
O ideal é não aceitar reclamações verbais nos corredores ou em casa. Ele pode criar um horário de atendimento, como na manhã de sábado

4. Inadimplência 
Se for preciso, ele pode entrar na Justiça para cobrar a dívida dos condôminos que não pagam suas contas em dia

5. Sacada 
Objetos jogados ou derrubados acidentalmente (vasos) são problemas frequentes. Se o responsável não for identificado, o síndico responde pelos danos

6. Reuniões 
Ele deve avisar a data das reuniões com antecedência enviando cartas ou colando avisos nas áreas comuns

7. Crianças 
Brigas ou atos de vandalismo devem ser combatidos pelo síndico, que pode marcar reuniões com os pais para discutir os atos dos filhos

8. Cigarro 
Segundo a lei de 2009, é proibido fumar em áreas como hall e jardins. Quando a fumaça vem do vizinho, o síndico pode intervir para melhorar a situação

9. Sustentabilidade 
Ele pode propor soluções para reduzir o consumo de água e luz, além de iniciativas como coleta seletiva, compostagem e recolhimento de lixo eletrônico

10. Cães 
A maioria dos condomínios permite animais “desde que não incomodem os vizinhos”. O síndico pode elaborar regras e submetê-las à assembleia

11. Contas 
Transparência é tudo. Ele deve publicar mensalmente os balancetes contendo despesas, receitas, dívidas e saldos do condomínio

12. Brigas 
Acusações de calúnia e injúria são comuns entre vizinhos. Antes da ida para o tribunal, o síndico pode tentar conciliar as partes

13. Barulho 
A maioria estipula o horário entre 22h e 8h como período de silêncio. Cabe ao síndico repreender os baladeiros e aplicar multas

14. Documentos 
É dever cuidar da situação legal, como a atualização do CNPJ na Receita. Os papéis também merecem atenção: por ano, são gerados mil novos documentos

15. Canos 
Se for vazamento de um apartamento, o morador deve ser alertado para resolver o problema com agilidade

16. Diálogo 
É bom ter um canal de comunicação com os moradores. Vale manter um site, fixar recados no elevador e até o tradicional livro de críticas e sugestões

17. Reformas 
Os moradores devem informar a realização de obras significativas, como a remoção de paredes, com declaração assinada por um engenheiro ou técnico

18. Carros 
Ele deve advertir o morador em caso de vazamento de óleo, por exemplo. O sorteio das vagas também deve ser comandado por ele

PERFIS: Os principais tipos de síndicos

O ditador 
Maneja o regimento interno ao bel-prazer, dita novas regras arbitrariamente e tem sempre a carta da “autoridade” na manga. Pensa que é o dono do pedaço

O democrático 
No extremo oposto do autoritarismo, quer submeter todas as decisões a uma assembleia, pede ideias aos moradores e se preocupa com pesquisas de opinião

O conciliador 
O bom-moço pretende transformar o condomínio em um espaço para a política da boa vizinhança. Quer emplacar a ideia de “grande família” no prédio

O ecológico 
É uma das novidades. Antenado com as questões ambientais, preocupa-se com consumo de água e energia elétrica, coleta seletiva do lixo e reciclagem

O profissional 
Chamado de “gerente”, é preparado para administrar o prédio como empresa. Por não morar ali, toma decisões mais objetivas

NA HORA DE VOTAR : Saiba como escolher bem

Arte da política 
Analise a personalidade do candidato. Ele pode ser carismático, mas não manjar nada de administração. Ou pode ser chato e autoritário, mas saber tudo de economia e finanças. Quem você prefere?

Ficha limpa 
Confira as credenciais do síndico. Se for um morador, converse com amigos e vizinhos para confirmar a idoneidade do candidato. Se for um síndico profissional, peça o currículo

Popularidade 
Se o síndico quiser tentar a reeleição, pesquisas de opinião são bem-vindas para analisar os pontos positivos e negativos. Assim, o candidato pode alinhar a gestão às demandas dos condôminos

Promessas de campanha 
Pergunte quais são as propostas do aspirante a novo síndico. Tem um plano de administração? Tem um cronograma realista de metas e projetos para o ano?

Transparência 
É um fator decisivo. Confira se o síndico consulta o conselho do condomínio, convoca os moradores para reuniões e apresenta contas sem pestanejar. Cobrar transparência é um direito do morador