Tudo Seguro em Condomínios

O que é? 
Desde 1964, todos os condomínios verticais ou horizontais, de qualquer tipo, isto é, formados por prédios residenciais, comerciais, mistos, consultórios, escritórios, flats, apart-hotéis e shopping centers são obrigados, por lei, a ter seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza que provoquem sua destruição total ou parcial. 

A cobertura obrigatória é para todas as unidades e para as partes comuns do condomínio. O valor segurado total deve corresponder à soma do valor segurado de cada uma das unidades autônomas e das partes comuns. 


A quantia encontrada deverá representar o total dos recursos necessários para a reconstrução do prédio, no caso de um sinistro coberto. A exigência do seguro condomínio consta do Decreto-Lei 73/1966 (artigo 20), da Lei 4.591/1964 (artigo 13) e do Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX). De acordo com a Lei 4.591, a contratação do seguro condomínio precisa ser feita no prazo máximo de 120 dias, contados a partir da liberação do “habite-se”. 

O síndico é o responsável pela sua contratação, sob pena de multas pesadas caso não faça uma apólice para o condomínio. Pela mesma lei, o síndico responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, caso fique comprovado que ele contratou um seguro inadequado ou insuficiente. Nos condomínios com apartamentos ou casas financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode ocorrer a dupla contratação de seguro: o do condomínio e o do mutuário, ambos obrigatórios. O primeiro, por lei e o do mutuário, por contrato de financiamento. No caso de unidades financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o seguro condomínio será um seguro complementar para o mutuário, porque o contrato de financiamento do seu imóvel obrigatoriamente tem cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar destruição total ou parcial da sua unidade, garantindo a reposição integral. 

Nesta circunstância, o seguro condomínio é chamado seguro a segundo risco absoluto, ou seja, complementar à cobertura do primeiro risco absoluto, que é o do financiamento do imóvel. Ou seja, o seguro condomínio protege contra a possibilidade de um sinistro superar a importância segurada na cobertura do seguro do financiamento do imóvel. Como se vê, um não invalida ou substitui legalmente o outro. O condomínio também não tem obrigação legal de isentar o proprietário do imóvel financiado da despesa do seguro, já que essa despesa é ordinária. O proprietário de um imóvel financiado, no entanto, deve solicitar ao síndico para que exclua a sua unidade do cálculo da cobertura básica obrigatória (incêndio, queda de raio e explosão), já que tem a garantia do seguro habitacional.  

 O que está coberto pelo seguro? 
Estão cobertos os danos ocorridos à estrutura do prédio, causados por incêndio, queda de raio e explosão, abrangendo as áreas comuns e as unidades individuais, tanto nas coberturas básicas simples e ampla. Esta última possibilita, ainda, garantias contra outros riscos a que o condomínio esteja exposto, por exemplo, queda de aeronaves, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, impacto de veículos, responsabilidade civil do condomínio, dos portões e veículos. A exceção fica para os condomínios horizontais, onde cada condômino constrói sua própria casa e adquire apenas a cota de terreno, além de uma fração das áreas comuns. Neste caso, apenas as áreas comuns devem ser seguradas. Em condomínios de apartamentos, é importante destacar que a proteção para as unidades individuais está restrita à sua estrutura física, ou seja, paredes, pisos, esquadrias, portas, janelas, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura. O seguro condomínio não cobre especificamente o apartamento nem os bens que estão dentro. O condômino que quiser proteger o seu patrimônio individual precisa fazer um seguro próprio e facultativo. No caso de um incêndio localizado em uma unidade, o prejuízo será de responsabilidade apenas do proprietário. As seguradoras oferecem produtos diferenciados, de acordo com o tipo do condomínio, acrescentando serviços de emergência e de assistência 24 horas. Dessa forma, as condições contratuais e os preços são distintos para os condomínios residenciais, comerciais, mistos, de escritórios e consultórios, flats, apart-hotéis e shopping centers, sejam verticais ou horizontais.   

Existem sanções para o condomínio que não contrata o seguro? 
O condomínio fica sujeito à multa se não contratar o seguro em até 120 dias após a liberação do “habite-se”. A aprovação da Lei Complementar 126, em 2007, que trata da abertura do mercado brasileiro de resseguros e de várias questões do setor, criou multas pesadas para a não contratação dos seguros obrigatórios (artigo 112). 

Segundo a legislação, o conselho do condomínio e o síndico podem ter de pagar multa que varia entre R$ 1 mil e o equivalente a 10% da importância segurável, o que for maior. É uma penalidade que pode chegar a milhões de reais, dependendo do valor de cálculo da apólice. A reconstrução de um prédio avaliada em R$ 20 milhões, por exemplo, sem a devida cobertura do seguro, pode significar multa de R$ 2 milhões. 

A multa será cobrada do síndico e do conselho, a não ser que estes provem que o seguro não foi contratado por decisão dos condôminos, em assembleia. Aí, todos terão que pagar.   

Quem é o responsável pela contratação do seguro? 
O síndico é o responsável pela sua contratação e renovação, sob pena de multas pesadas, caso não faça uma apólice para o condomínio. Se ocorrer um sinistro e o condomínio não tiver o seguro, o síndico pode ser processado pelos demais condôminos por perdas e danos.
 É ele também quem informa à seguradora o valor a ser segurado. Na hipótese ocorrerem prejuízos graves ao prédio e de o valor segurado ser insuficiente, o síndico é quem será responsabilizado para indenizar os demais condôminos com o seu patrimônio pessoal.