Combatendo a inadimplência nos condomínios

Advogados ensinam quais os recursos que os síndicos podem utilizar para cobrar as dívidas de unidades. Em alguns casos, o débito chega à casa dos milhares


Os moradores do Condomínio do Edifício Yourself, no Belvedere, região nobre de Belo Horizonte, estão tendo que pagar uma taxa condominial mais alta para arcar com a parte das despesas do prédio de responsabilidade de um proprietário que está há quatro anos sem pagar a taxa. O condomínio que hoje é de pouco mais de R$ 500,00 por unidade, poderia ser um pouco mais baixo se o inadimplente honrasse com o compromisso.

De acordo com o síndico Gustavo Castanheira Zebral, o proprietário inadimplente deve mais de R$ 25 mil em taxas que ele nunca pagou. “Como ele não mora aqui e o apartamento fica fechado, ele acha que não tem que pagar”. Depois de muitas tentativas de tentar fazer o proprietário quitar a dívida, só restou ao condomínio entrar na Justiça contra o devedor. O processo corre há três anos e ainda não há decisão. O pior, segundo o síndico, é que o proprietário não se preocupa com o débito. “Vamos ter que executá-lo. Ele diz que se nós quisermos, podemos fazer isso, que ele não está preocupado”, diz Gustavo. E para completar, o devedor, mesmo sem ter a escritura do apartamento por outra pendência, desta vez junto à construtora, já vendeu o apartamento para um comprador desavisado, que por sua vez, também já repassou a unidade. “Ele fez a comercialização por contrato de compra e venda, mas que não tem valor, devido à ação de penhora”, explica o síndico.

Conversa – Casos como esse infelizmente não são raros e além da dor de cabeça, acabam acarretando gastos ao condomínio. A inadimplência é nefasta, principalmente porque obriga que os condôminos que estão em dia com suas obrigações arquem com a despesa daquele que não paga. Para cobrar a dívida de condômino inadimplente, o síndico pode conversar, de forma amigável com o morador, levar o título da dívida a protesto ou entrar na Justiça.

De acordo com o advogado especializado em direito condominial, Bernardo Coura (3224-7906), o protesto é previsto pela lei 9.492/77. Ele explica que a despesa condominial é um documento de dívida passível de ser protestado. “O apontamento do protesto deve ser acompanhado, pelo menos, da ata da assembleia em que a obrigação se constitui como legítima; da planilha que torne a dívida líquida – mas que pode ser substituída pelo boleto do condomínio que contenha o timbre do condomínio ou da administradora -; e da investidura do síndico, do administrador ou de qualquer legitimado em assembleia para este fim específico”, esclarece.

Já com relação a ações judiciais, Bernardo afirma que primeiro é necessário tentar a conciliação. “As causas de cobrança de condomínio de qualquer valor podem ser propostas na Justiça Comum. No momento da distribuição da ação é marcada uma audiência de conciliação na busca da solução do conflito. Não chegando as partes a um acordo em audiência, o juiz decidirá, de forma que a pessoa condenada poderá oferecer recurso”.

Aí é que começa a parte mais difícil para o condomínio. Se o condômino inadimplente for condenado, terá 24 horas para saldar a dívida, o que nem sempre acontece. “Na maioria das vezes o inadimplente não liquida a dívida, restando ao condomínio a penhora dos bens, podendo, inclusive recair sobre o próprio imóvel. Após a penhora é nomeado um perito para avaliar o bem, em seguida é publicado edital de leilão e o bem é vendido” diz Bernardo.

Prevenção – Mas antes de entrar na Justiça, vale a pena o síndico se precaver para tentar evitar que a dívida da taxa condominial se acumule. O síndico deve utilizar-se de todos os meios constantes da convenção para cobrar a dívida do morador. Caso não consiga, aí sim, deve recorrer aos tribunais. É o que explica o advogado especializado em direito condominial Paulo Viana (2551-2718). “O processo além de caro, é muito burocrático e demorado. O Judiciário está abarrotado com milhares de processos em cada uma das suas varas, impondo esforço desumano aos juízes, que, por mais que se esforcem, não conseguem dar vazão a tal quantidade de trabalho. Assim, a melhor coisa é evitar que se chegue a tanto”, diz ele.

O advogado orienta que primeiro, o síndico deve tentar negociar com o condômino devedor. “Uma característica muito desejável na pessoa do síndico é a capacidade de se comunicar e de negociar soluções consensuais, para que seja evitado ter de recorrer ao judiciário. Defendemos a utilização de procedimentos alternativos, tais como a mediação, conciliação e até a arbitragem, posto que são procedimentos mais céleres e menos traumáticos para as partes”, afirma.

Acompanhamento – É muito comum ouvir falar que os advogados fazem “corpo mole” para acompanhar os processos. Cabe ao síndico cobrar deles as informações e, em caso de dúvida, verificar o tramite da ação no Judiciário. Os síndicos podem acompanhar o andamento do processo entrando sempre em contato com o defensor contratado ou ainda no site do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Basta que ele tenha o número do processo em mãos para saber em que fase está a ação.

Paulo Viana ainda chama a atenção dos síndicos para a necessidade de realizar o orçamento anual do condomínio, com as previsões de gasto para o ano, aprovado em assembleia, para que o reajuste da taxa não pegue ninguém de surpresa.
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