100 dicas para um condomínio eficiente

Sempre buscando oferecer informações para ajudar os síndicos a administrar o condomínio respeitando as leis e prezando pelo bem comum dos moradores, o portal Tudo Síndico, apresenta a seguir 100 dicas para alcançar uma gestão eficiente


Administração
1 Assembleia 
- O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia
2 Conselho
- Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar
3 Previsão orçamentária
- Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários
4 Nota fiscal
- Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas
5 Produtos e serviços
- Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade
6 Administradora e síndico profissional
- Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo. “É necessário verificar a idoneidade da empresa contratada e a satisfação de outros clientes”, recomenda o síndico do residencial Passero, Roberto Mari
7 Prestação de contas
- A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão
8 Cotas extras
- Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano
9 Orçamento
- Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas
10 Fundo de Reserva
- O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção
11 Inadimplência
- A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la
12 Seguros
- Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros
13 Empregados
- Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra
14 Checkup
- Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos
15 Exames médicos
- Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos
16 Contratação terceirizada
- Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.
17 Mediação de conflitos
- A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se
18 Advertência e multa
- Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita
19 Documentação
- Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio
20 Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial
Segurança
21 Equipamentos e vigilância
- A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores
22 Encomendas
- Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los
23 Treinamento
- Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos
24 Conseg
- É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar
25 Muros
- Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. “A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro”, alerta o consultor de segurança Otacílio da Rosa
26 Controle de acesso
- Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital)
27 Monitoramento a distância
- Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência
28 CFTV
- Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto
29 Plano de segurança
- Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio
30 Vizinhos
- Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo
31 Inquilinos de temporada
- Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro
32 Guarita
- A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas
33 Para-raios
- Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento
34 Extintores e mangueiras de incêndio
- Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras
35 Porta corta-fogo
- Mantenha sempre fechada e sem obstruções
36 Gás
- A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira
37 Primeiros socorros
- É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros
38 Plano de abandono
- O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes
39 Incêndio
- Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193)
40 Emergência
- Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)
Saúde, bem estar e meio ambiente
41 Jardins e área de lazer
- Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida
42 Paisagista
- Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista
43 Esgoto
- Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos
44 Plantas
- Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá
45 Luz natural
- Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável
46 Dengue
- Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados
47 Reciclagem de lixo
- Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo
48 Óleo de cozinha
- Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios
49 Telhado branco
- Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. “Gera uma boa economia com ar-condicionado”, aponta o arquiteto Mário Rigueira
50 Hidrômetros individuais
- A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água
51 Água da chuva
- A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável
52 Campanhas
- Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores
53 Produtos de limpeza
- Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações
54 Entulho
- Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil
55 Caixa da água e cisternas
- Limpeza deve ser realizada a cada seis meses
56 Drogas
- Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio
57 Pragas
- Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente
58 Quadras de esporte e pista de caminhada
- A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio
59 Confraternização
- Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa
Infraestrutura e manutenção
60 Manutenção preventiva
- Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros
61 Sistema elétrico
- Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos
62 Impermeabilização
- A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras
63 Telhado
- Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove
64 Elevadores e temporizadores
- A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica
65 Salão de festas
- Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho
66 Bombas
- O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois
67 Pintura
- É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos
68 Cores
- As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor
69 Acessibilidade
- Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências. O arquiteto Paulo Gobbi lembra que a acessibilidade deve estar presente nas áreas de lazer
70 Academia
- Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala
71 Piscina
- Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem
72 Bombas manuais
- O arquiteto Armando Felipe da Silva orienta conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica
73 Playground
- Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT
74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem
75 Pisos
- Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado
76 Gerador
- Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado
77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia
78 Inspeção predial
- Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.
79 ART
- Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”, alerta o assessor do Crea-SC, Claude Faria
Jurídico
80 Legislação condominial
- O advogado Alberto Calgaro diz ser imprescindível o síndico conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno
81 Convenção
- Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002
82 Convocação de assembleia
- Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada
83 Procurações
- É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.
84 Multa
- Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas
85 Votação de inquilinos
- Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias
86 Direito ao voto
- Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial
87 Protesto em cartório
- Solução para minimizar a inadimplência. “O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios”, afirma o presidente do Secovi Florianópolis, Fernando Willrich
88 Antissocial
- A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.
89 Inadimplente reiterado
- O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.
90 Contribuição sindical
- Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva
91 Divisão de despesas
- A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal
92 Remuneração do síndico
- A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia
93 INSS
- O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido
94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho
95 Horário de reformas
- “As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno”, explica a advogada Dirlei Magro. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais
96 Limitação de inquilinos
- Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia
97 Animais
- A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio
98 Fumo
- Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009
99 Assessoria jurídica
- Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas
Dica número 100: Leia o portal Tudo Síndico
- Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.

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