Divisão injusta nos condomínios

A cobrança desequilibrada da quota de condomínio é facilmente constatada nos condomínios com unidades diferenciadas

Para propiciar uma boa convivência é fundamental que o condomínio tenha uma regulamentação acertada quanto à divisão das despesas, pois cobrar acima do que a unidade consome ou tem à disposição se mostra injusto. A cobrança desequilibrada da quota de condomínio é facilmente constatada nos condomínios com unidades diferenciadas, como coberturas e apartamentos térreos que pagam muito mais que os apartamentos tipo, apesar de utilizarem as áreas comuns da mesma maneira.

Tal anomalia também ocorre em muitos edifícios comerciais compostos por salas e lojas térreas. Infelizmente, poucos profissionais têm domínio do conceito de fração ideal e assim vemos administrações impondo o rateio das despesas com base nela, que apesar de ser legal, em alguns casos, resulta em cobranças ilógicas. Nenhuma lei revogou a matemática ou autoriza lesar o vizinho. É imoral a maioria composta pelas unidades menores se unir para impedir a alteração da convenção aproveitando-se do fato de ser necessário o quórum de 2/3 dos condôminos.

É lamentável percebermos os reflexos que geram conflitos quando o assunto exige a compreensão de cálculos e a interpretação das leis, sendo esses os pontos básicos para entender as regras que envolvem um condomínio e o rateio. Diversas pesquisas sobre o ensino no Brasil comprovam que apenas 9% dos estudantes terminam o ensino médio sabendo matemática, sendo que somente 26% conseguem interpretar textos adequadamente. Talvez seja por isso que alguns têm dificuldade de entender que se deve pagar exatamente pelo que se utiliza, por uma questão de lógica e honestidade.

Ignoram que a fração ideal foi criada pela Lei 4.591/64 para servir de base no rateio de custos numa incorporação, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.

A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam o rateio de despesas de conservação e manutenção com base na fração ideal, pois na realidade tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária. A quota de condomínio é criada após o edifício ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho interno das unidades.

A finalidade da taxa de condomínio é custear as despesas do edifício, como energia elétrica das partes comuns, fornecimento de água, folha de pagamento de empregados do condomínio, limpeza, etc, indispensáveis à sua manutenção e conservação. Se todas as unidades usufruem das áreas comuns de maneira semelhante, não tem o menor sentido que o apartamento de cobertura pague mais pela manutenção ou conservação dessas áreas, bem como pelos empregados que servem a todos os moradores.

A unidade maior do que a outra realmente tem valor patrimonial mais elevado e por isso paga a mais todo ano o IPTU e o ITBI no momento da compra, pois essas despesas são tributos. O imposto é calculado sobre o valor patrimonial, sendo uma afronta à inteligência confundir tal regra com o rateio de condomínio.
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Paulo Melo

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