Despesas condominiais e sua correta discriminação nos balancetes

Por Paulo Caldas Paes

É chegado o grande dia: a Assembleia Geral devidamente convocada e, ansiosamente aguardada pelos condôminos, deliberará sobre a aquisição do sistema de aquecimento da piscina do condomínio

Aprovada de forma unânime, eis que finalmente, a piscina poderá ser utilizada nos dias de inverno com todo o conforto e comodidade.


O síndico, munido de 3 (três) orçamentos obtidos de renomadas empresas especializadas em aquecimento de piscinas, informa sobre a melhor proposta, considerando-se, evidentemente, as melhores condições de parcelamento, e comunica o nome da responsável pela execução dos serviços.

Quase tudo certo, resta apenas mencionar o valor da contribuição extra-atinente a cada unidade autônoma.

Mas eis que uma dúvida se apresenta entre os condôminos das unidades locadas: A quem competirá o pagamento deste rateio? Proprietários ou inquilinos?

Visando responder à questão, devemos realizar uma breve explanação sobre as modalidades de despesas originadas pelos condomínios.

Valendo-nos dos artigos 22, X e 23, XII da Lei de Locação (de nº 8.245/91), temos definidas as duas modalidades de despesas: as extraordinárias e as ordinárias.

As despesas extraordinárias são suportadas pelo locador, proprietário do apartamento enquanto, as ordinárias, deverão ser pagas por seus locatários.

Passemos a identificar e exemplificar as diferentes modalidades de despesas de condomínio.

Das despesas extraordinárias
De forma simples e objetiva, diremos que as despesas extraordinárias, são aquelas que visam conferir ao condomínio determinada valorização, tornando o uso das partes comuns mais agradáveis e seguras.
Dentre as despesas extraordinárias enquadram-se: a compra de mobília para decoração de área comum, a construção de churrasqueiras, piscinas, quadras poliesportivas; compra de equipamentos para o condomínio (aparelhos ou equipamentos para a academia, piscinas, brinquedotecas, salas de recreação adulto/juvenil, salão de festas), troca do piso na área comum, impermeabilizações, troca de encanamento, pintura da fachada, substituição do sistema de distribuição de água e gás, adaptação das unidades a fim de promover a individualização das contas/consumo de água e luz, instalação de equipamentos de segurança (portões eletrônicos, sistema de monitoramento e cerca elétrica), cilindro de extintor, despesas empregadas na decoração das áreas comuns, inclusive as despendidas para pagamento dos honorários dos profissionais empregados, além da constituição do fundo de reserva.

Das despesas ordinárias
Já as despesas ordinárias são aquelas destinadas à manutenção do dia a dia do condomínio, inclusive aquelas empregadas na manutenção dos equipamentos e instalações provenientes das despesas extraordinárias. Estas despesas ordinárias, conforme já mencionado, deverão ser suportadas pelo locatário (inquilino)
Dessa forma, incluem-se nas despesas ordinárias:
A simples troca de torneira com vazamento, lâmpada ou disjuntor queimado, conserto de pequeno vazamento, limpeza, conservação, pintura de instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes, lazer ou segurança, salários e encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, pintura de quadra esportiva, pintura de área de uso comum (quando destinado à reparo), incluindo-se, nestas despesas, todos os gastos despendidos com material e mão de obra.

Diante deste rol exemplificativo, não nos resta dúvida que as despesas despendidas na aquisição e instalação, incluindo todo maquinário e mão de obra necessários, no caso dos aquecedores de piscina serão suportadas pelos proprietários das unidades.

Contudo, é importante frisar que nem todos os proprietários e locatários distinguem, claramente, a responsabilidade pelos pagamentos desta e, , de outras inúmeras taxas e rateios, frequentemente, criadas nos condomínios.

Será que os síndicos e administradoras poderiam auxiliar os condôminos a esclarecer estas dúvidas de maneira clara e objetiva?

Sabemos que os balancetes apresentados pelos condomínios nem sempre distinguem as modalidades de despesas que compõem a taxa do condomínio. Costuma-se gerar um único boleto com discriminação de valor único, em um emaranhado de informações nem sempre prestadas de forma clara e objetiva.


A prestação de contas apresentada, geralmente, discrimina os gastos, despesas e receitas geradas no mês em referência, mas, não sem tem o cuidado de especificar, objetivamente, os rateios extras criados no período.

No caso específico desse artigo, geralmente, a prestação de contas lançada no respectivo balancete traria apenas a informação:
"taxa extra-aquecimento piscina- parc. 1/x R$ ....."

Quando do recebimento do boleto pelo inquilino do apartamento, dificilmente, este se atentará a esta despesa e, poderá, de maneira equivocada, arcar com o pagamento desta taxa.

Visando prevenir e orientar os condôminos neste sentido, os condomínios e administradoras deveriam criar um sistema de informação que objetivasse o correto e rápido discernimento da natureza da modalidade de despesa.

Como fazer o balancete

A fim de orientar administradoras e condomínios, sugerimos a adição de novas nomenclaturas para as diferentes modalidades de despesas, de forma a distingui-las dentro do universo de responsabilidades pelo seu pagamento.

Desta forma, falaríamos em 3 (três) modalidade de taxas a saber:

1. Despesa ordinária de manutenção;

2. Rateio de despesa extraordinária;
e, por fim,

3. "Rateio extra de manutenção".
Voltando ao rateio discriminado em nosso artigo, após a respectiva deliberação e aprovação da aquisição do aquecedor, os balancetes descreveriam:

"Despesas extraordinária (aquecimento da piscina)"
A partir deste apontamento, o balancete, especificaria de forma clara e objetiva quem seria o responsável pelo pagamento desta despesa e, conforme própria descrição "despesa extraordinária", não nos resta dúvida que o proprietário se incumbe desta despesa.

E, ao contrário senso,

"Despesa extra de manutenção (reposição de material danificado do aquecedor de piscina)"
Fica evidenciado a diferença da natureza destas taxas e, neste caso, a despesa deve ser quitada pelo inquilino da unidade.

Deve-se valer da premissa de que os balancetes foram criados a fim de facilitar, a correta prestação de contas aos condôminos e, neste sentido, uma clara e objetiva discriminação dos itens que o compõe, deve ser o objetivo primordial de síndicos, conselho e administradoras.







Paulo Caldas Paes - é advogado da Ig & Paes advogados, coordenador da Comissão de Direito do Consumidor da OAB – Subseção Barueri, e administrador da página Expresso Imobiliário Facebook. 
Mais informações: www.igpaesadvogados.adv.br | paulo@igpaesadvogados.adv.br
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Paulo Melo

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