Como administrar a inadimplência em assembleias

Condôminos em dívida com o condomínio não podem votar, mas têm direito a participar


Se tem um assunto que sempre deixa dúvidas no segmento condominial, esse assunto é a participação do condômino inadimplente em assembleias do condomínio. A discussão, nesse caso, surge em razão da própria interpretação do termo “participar”, previsto no Código Civil. Para o advogado Alberto Luís Calgaro - até mesmo pela importância da assembléia geral e para se evitar alegação de constrangimento – o condomínio deve permitir que o inadimplente possa assistir à assembleia, sendo-lhe, no entanto, proibido tomar parte nas discussões e votar.

“Ainda que indevidamente, não há como impedir uma pessoa de falar, de manifestar-se”, interpreta o advogado Zulmar Koerich que esclarece o assunto ao fazer uma diferenciação entre o direito de participação e direito de presença. No primeiro caso, o condômino que se encontra devidamente quite com suas obrigações pode fazer intervenções, colocações diversas e votar nas questões afetas ao edital.

Quanto ao direito de presença, esse decorre pura e simplesmente da condição de condômino, estando relacionado ao direito de ir e vir, consagrado constitucionalmente e também sendo desenvolvimento de seu direito de coproprietário da coisa comum, não havendo perda em função de encontrar-se inadimplente. “Assim, o condômino que não esteja em dia com suas obrigações pode se fazer presente, acompanhar as deliberações, mas não pode votar e influenciar na votação dos demais, através de manifestações, colocações e sugestões. Entretanto, em nosso entendimento, o condômino, mesmo inadimplente, pode levantar questões de nulidade da própria assembleia, como ausência de publicações e entrega dos editais de convocação”, explica Koerich.

Informação
Como sugestão aos síndicos para não causar constrangimento ao condômino inadimplente, o advogado recomenda informar aos presentes - na abertura dos trabalhos - sobre a impossibilidade de manifestação daqueles que estejam em atraso com suas obrigações, bem como informá-los de que qualquer manifestação não será transcrita em ata, salvo a alegação de eventual nulidade da própria assembleia. 

“Ainda que informado acerca da limitação imposta pela lei, a sugestão é de que o presidente, síndico ou outros presentes permitam que o condômino se manifeste em assembleia, pois não é incomum esse mesmo condômino, se interrompido pelo motivo de estar inadimplente, alegar futuramente excessos vexatórios praticados contra si, e com isso buscar uma reparação por danos morais”. Zulmar Koerich destaca que, ainda que inocente, o condomínio sofrerá com os custos da contratação de um advogado, além do próprio desconforto de ter contra si uma ação dessa natureza.

Bom senso
“Tudo é uma questão de bom senso”, entende o advogado Alberto Calgaro que também aconselha um diálogo antes da realização da assembleia. Mas defende uma conversa reservada tão logo o síndico perceba a presença do condômino no local. “O síndico deve explicar que ele é bem-vindo, mas que em virtude do previsto no Código Civil, ele não poderá votar ou se manifestar nas discussões.

Quando for iniciar alguma votação durante a assembleia, o síndico deverá lembrar a todos os presentes – de forma geral, sem citar nomes – que apenas aqueles que estão quites com a taxa condominial poderão votar”, lembra o advogado, frisando: “Caso o condômino inadimplente se insurja, ou – mesmo previamente alertado – insista em proferir seu voto, o síndico deverá desprezar aquele voto na contagem final. Se ainda assim o condômino insistir, quem estará dando causa à divulgação da inadimplência será ele próprio”.
Alberto Calgaro orienta que antes de iniciar a votação na 
assembleia, o síndico deverá lembrar a todos os presentes 
que apenas aqueles que estão quites com a taxa poderão votar

Como aprovar matérias quando são exigidos 100% de participação

Na avaliação do advogado Zulmar Koerich, o quórum de votação exigido para cada uma das matérias está relacionado com os votos válidos, ou seja, do que é possível alcançar dentro daquele rol de condôminos aptos a decidir. Assim, havendo quórum especial para determinada votação, devem-se excluir aqueles que não estão aptos como se não existissem, incidindo o percentual somente sobre o grupo legitimado a votar.

Segundo o advogado Alberto Luís Calgaro, o Código Civil não é claro a respeito. No entanto, tanto pela doutrina, quanto pela jurisprudência, o entendimento mais sensato é de que o quórum qualificado seja contado apenas com as unidades adimplentes, desconsiderando para a contagem do quórum o número de unidades sem poder de voto.
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Paulo Melo

"Não viva para que a sua presença seja notada, mas para que a sua falta seja sentida." (Bob Marley)