Autonomia do síndico para gastos do condomínio

Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias

Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, não basta ser honesto. Como diz o ditado, também é importante parecer honesto.

Usar um dinheiro que é de todos antes de uma aprovação em assembleia específica pode acarretar em futuros problemas para o síndico.

Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questãosão algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos.

Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser justificado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.

"Sempre deixo muito claro para todos os síndicos com quem trabalho: é fundamental apresentar nota fiscal, de absolutamente tudo que foi gasto com o dinheiro do condomínio. Seja pequenos materiais ou um dia que comprou um café da manhã para os funcionários na padaria, tudo deve ser discriminado", assinala a advogada especialista em condomínios Maria Estela Capeletti. 

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?

Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.

"Convenções com esse tipo de disposição ajudam o síndico a ter uma margem de manobra quando algo dá errado. Mas é importante que o gestor se foque em gastos necessários e não em supérfulos", analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Se a convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia? Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.

Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto. 

Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.

Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra. O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.

"Outro caso é quando houve a assembleia para aprovação inicial da obra, também aprovou-se um teto que o síndico pode gastar, sem assembleia futura, desde que obtenha a anuência do conselho fiscal ou da comissão de obras do condominio. É uma forma de não parar a benfeitoria, mesmo que ela custe mais do que estava inicialmente previsto", argumenta Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios.
OUTRO FUNDO

O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?

Depende. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.

"Os fundos do condomínio devem ser usados de acordo com sua natureza. Caso aconteça algo muito fora da curva, o síndico pode usar o fundo de reserva para cobrir esse gasto - e, depois, o valor deve ser reposto ao fundo", ensina Cristiano.

Um dos motivos para não se utilizar os fundos do condomínio para cobrir despesas do dia-a-dia é que nem sempre quem contribui com os fundos é quem paga pelos gastos ordinários - os mensais.

AUMENTO DE TAXA

O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?

Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia.

"É sempre importante lembrar que o síndico, apesar das suas muitas responsabilidades, é um representante do condomínio. Ele não pode dispor do dinheiro dos condôminos sem a anuência dos mesmos", assinala Maria Estela.

Por isso é tão importante que haja uma boa previsão orçamentária.

"Com uma boa previsão, que indique não só os gastos, mas também as benfeitorias e os investimentos necessários para o período, o síndico fica mais tranquilo para gerir o condomínio, pois sabe que as necessidades do local estão sendo levadas em conta", analisa Gabriel Karpat.

CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

Depende. A função do conselho fiscal ou consultivo é, a princípio, verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes.

O conselho, porém, não substitui a assembleia condominial. O que ele pode fazer é, em situações específicas, autorizar o gestor a usar o dinheiro do condomínio, como as grandes obras citadas acima.

"Isso, porém, deve ser discutido e decidido previamente em assembleia. E também é importante dizer que mesmo com o ok do conselho, os gastos feitos deverão ser ratificados em assembleia futura", aponta Maria Estela.

ADVOGADOS
O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia?

Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.

Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS
O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta? Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia. 

"Ele deverá, porém, justificar, o impacto dessa decisão na próxima assembleia, principalmente se não houvesse dinheiro provisionado para essa demissão", explica Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios. 

CONTRATAÇÃO DE EMPRESA TERCEIRIZADORA DE MÃO DE OBRA
O síndico pode trocar de empresa terceirizada caso isso não impacte nas contas do condomínio?

Sim. Porém, o recomedável é que o síndico divida a responsabilidade da troca da empresa com uma assembleia.

"Não seria tanto pela questão financeira, mas muito mais pela comunidade aprovar a nova empresa. Caso haja um problema no futuro, o síndico referendou a contratação com a assembleia", pesa Alexandre.

ADEQUAÇÕES À LEGISLAÇÃO
O síndico pode gastar em alguma benfeitoria ou alteração pedida pela lei, que não constava na previsão orçamentária?

Sim. É responsabilidade do síndico manter o condomínio e suas atividades dentro da lei. Muitos condomínios, em 2018, tiveram que pagar um extra para que a administradora os inscrevessem no eSocial, por exemplo. Na cidade de São Paulo, esse ano, muitos empreendimentos tiveram que adequar seus portões também, devido a uma lei municipal.

"Esses casos mostram que às vezes o síndico realmente pode se deparar com gastos extras e inesperados, e que devem ser feitos. Não podem esperar. Portanto, os mesmos devem ser feitos e aprovados na próxima assembleia", explica Alexandre Marques.

Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Maria Estela Capeletti, advogada especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Conteúdo SíndicoNet

Fonte: SíndicoNET
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Paulo Melo

"Não viva para que a sua presença seja notada, mas para que a sua falta seja sentida." (Bob Marley)